【カンタン解説】不適切コンサルタントとは

あなたが、マンション・団地で大規模修繕工事で「大損」しないための方法を、カンタンに解説します。
是非知っておいてほしい「知識」です。

コンサルタントとは

大規模修繕工事を実施する際に、最初に「コンサルタント」を選定します。
建物の状態を確認して、工事内容を決め、工事会社を募集して選定を支援します。
工事中は、工事会社への「指導」や工事箇所の「検査」を行います。
管理組合を代行して、大規模修繕工事を「最初から最後まで」推進をする、専門家です。

不適切コンサルタントとは

「不適切」なコンサルタントとは、何をするのでしょうか？

「大規模修繕工事」の計画作成などの業務を、「格安」の値段で受注します。
「工事会社選定」時に、「談合」を仕組んで、最初から決めてあった、工事会社に「高い」見積金額で受注させます。
「キックバック」を工事会社から、受け取ります。

これが「不適切コンサルタント」のやり方です。

具体的な問題点

「格安」で受注とは、半額に近い金額です
業務の費用は、マンション・団地の規模によって違います。
例えば普通のコンサルタントが「400万円」で提示してきた場合に、不適切コンサルタントは「200〜250万円」位で提示してきます。
「800万円」の場合には「400〜500万円」という具合です。
「談合」とは、複数の工事会社に声を掛けて、事前に「見積金額」を調整します。
この時、「談合」に加わっていない、工事会社には、「応募しにくい」条件にしたり、応募してきても、不適切コンサルタントが、「実績が少ない」などの、理由をつけて「選外」にしてしまいます。
また、不適切コンサルタントが仕切っている、「工事募集」には、まともな工事会社は、そもそも応募してきません。
業界の中では、「分かっている」のです。
「キックバック」は、工事費の10%程度のようです。もっと多い場合もあるようです。
仮に「8000万円」の工事費の場合には、「800万円」
「2億円」の場合には、「2000万円」にもなります。
あなたがコツコツ毎月支払っている「修繕積立金」が何百万円、時に何千万円も余計に使われてしまう事になります。
もう一つの懸念
このような「談合」を仕掛ける、「不適切コンサルタント」に誠実な業務が期待できるでしょうか。
本来なら「管理組合」の味方であるの「コンサルタント」が、工事会社と「馴れ合っている」ということは、「手抜き工事」があっても、見逃したり、見て見ぬふりをしたりする事も考えられます。

不適切コンサルタントの排除方法

結論は

不適切コンサルタントの「情報」を集めること
「マンション管理士」など第三者の専門家に協力を依頼すること

この二つだと思います。

不適切コンサルタントを「見抜く」のは、かなり難しいでしょう。
管理組合が、「コンサルタント」を選ぶ際の選定基準は、「安いこと」「しっかりした会社」であることです。

不適切コンサルタントは、この二つに力を入れて、管理組合にアピールしてきます。
「しっかりした会社」（に見える）が、「安い」費用を提示すれば、「選定しない」理由はありません。
怪しいと思っても、この段階で「選定しない」理由がないのです。

「不適切コンサルタント」に関して、知識のある管理組合（理事会）の場合には、この会社は不適切コンサルタントであると目星をつけて、「排除」した事例もあります。

専門知識や意欲のある理事がいれば、この方法も可能です。

なお、「管理会社」は、不適切コンサルタントの排除することを、積極的に行う、動機がありません。
出来るだけ面倒でない方が良く、「関わりたくない」のです。また、場合によっては、管理会社自身が「不適切コンサルタント」のような動きをする場合もあります。

「管理組合」（理事会）が主体的に動かなければ、不適切コンサルタントを排除することは出来ません。

最初から「排除」する方法があります。
「コンサルタント」を募集する際に、「工事会社選定」の業務を「させない」条件にしておくのです。
その条件を募集の際に「明記」するのです。

「募集」「見積依頼」「見積内容比較」「選定」という一連の業務を、「コンサルタント」にさせないようにしておくのです。
そのようにすると、不適切コンサルタントは、応募して来なくなります。

その部分の業務は、別の専門家に依頼をしましょう。
具体的には、「コンサルタント」業務をしていない、「マンション管理士」などです。

ここで注意したいことがあります。
そうやって選定した、「コンサルタント」のことは、「信頼」しましょう。
「工事会社選定」以外の部分にまで、「マンション管理士」などにチェックや監視をさせるのは、建設的ではなく、無駄です。
「監視」ではなく、「役割分担」という考え方が、お互いに気持ちよく大規模修繕工事を進めるために良いことだと思います。

さいごに

ここでは、不適切コンサルタントとは何か、その排除方法についてのアウトラインを解説しました。
本ブログの他のコラムで、もっと詳しく解説をしていますので、興味のある方は、ご覧ください。

「疑問点」や「分かりにくい部分」などありましたら、「コメントバック」または「お問合せ」にて、ご連絡下さい。
また、「不適切コンサルタント」や「大規模修繕工事」などについて、あなたの「お考え」や「経験談」なども、是非お聞かせください。