【超入門】マンション・団地 不適切コンサルタントとは

【超入門】マンション・団地　不適切コンサルタントとは

まず、その「存在」を知ってほしいのです。

「知らないと損をします。」

それも、「千万単位」の損失になる場合もあります。
本コラムでは、どんな「存在」なのかを解説します。
「回避の仕方」や「撃退方法」などは、別コラムにも、掲載しているのでご覧ください。

大規模修繕工事は、管理組合の「理事」だけでは、進められません。

「管理会社」にお任せするか「大規模修繕コンサルタント」に依頼します。
最近では、「管理会社」に「お任せしない」方式が主流となっています。

その方が「競争」を導入することで「安く」出来るからです。

大規模修繕コンサルタントとは

「大規模修繕コンサルタント」は、以下の業務を行います。

建物調査して「劣化状況」を把握
大規模修繕工事の「計画」と「予算案」を作成
工事会社の「募集」と「見積比較」
工事会社決定の「総会の開催支援」
工事が「計画通り」に出来ているかの「確認」（監理という）

不適切コンサルタントとは

略して「不適切コンサル」とも言います。

「高い」工事費の発注を「仕組んで」、皆さんの「修繕積立金」を食いつぶす存在です。

最初から「工事会社」とグルになっています。
以下の手順で「不正」を行います。

「格安」で「大規模修繕コンサル」の業務を受注します。
「予算案」を高額に想定します。
「工事会社」募集の際に、複数社に「高い」見積を出させます。
最初から「１社を決めてあって」、そこを「推薦」します。
決定した「工事会社」から多額の「キックバック」をもらいます。
最初からグルなので、工事中も「工事会社」に甘くします。

「１」の「格安」とは、まともな「大規模修繕コンサル」の「半額」程度です。
まともな「大規模修繕コンサル」の業務費用の見積額が「500万円」なら「250万円」位です。
「800万円」なら「400万円」位という具合です。

「安すぎる」ところが、「ポイント」なので、どうしても「管理組合」としては、そこを選んでしまいます。

「不適切コンサル」が出してくる提案資料は、「良く出来ています」、対応する人間は「とても感じが良い」のです。
逆に、まともな「大規模修繕コンサル」は「専門家」であり「技術屋さん」なので、「ぶっきらぼう」だったりするのです。そして、「見積りが高額」
これでは、最初から「勝負あり」の状況に陥ってしまいます。

「３」の「工事会社」選定段階ですが、募集をせずに、「何社か推薦」してくる場合があります。
これは、「グル」になっている、「工事会社」なのです。
そのうち、１社が「受注」する事になっています。
持ち回りになっていて、今回はA社、次回はB社という具合です。

推薦ではなく、「公募」をする場合には、仲間ではない「工事会社」は、何らかの「理由」をつけて「排除」します。
また、まともな「工事会社」は「仕組んでいる」のを知っているので、最初から「応募」してきません。

「４」の「工事会社」決定では、「安く」出してくるところを「排除」します。
グルになって、意中の工事会社に「一番安く」出させます。
いわゆる「談合」です。

「５」の「キックバック」は、工事費の「10％」になる場合もあるようです。
工事費が「8000万円」なら「800万円」、「2億円」なら「2000万円」にもなるのです。

本来なら、その「キックバック」分は、「安く」できるのです。

「６」は工事中の事です。「グル」なので、工事会社に厳しいことは言いません。
本来は「管理組合」の味方なのですが、「不適切コンサル」は、「工事会社」の味方なのです。
結果として、「手抜き工事」が発生したり、「工事品質」の低下を招きます。

「高い工事費」「品質の低い工事」と管理組合としては「踏んだり蹴ったり」という結果になります。

【日経新聞　2018年12月1日掲載記事より抜粋】

さいごに

「不適切コンサル」につかまらないために
まずは、「安い」で「大規模修繕コンサルタント」を決めない事です。

出来れば、「工事会社選定」だけは、「理事」が主体で進める事です。
現実的には、「難しい」ので「マンション管理士」などの「第三者」を入れると良いでしょう。
「管理会社」は「グル」の場合もあるので、「実際はどうか分かりませんが」、外した方が良いでしょう。

「大規模修繕コンサル」に、「工事会社選定」には、「第三者」を入れると「最初」から伝えておくと良いでしょう。

※基本的には、選定した「大規模修繕コンサル」の事は、「信用」しましょう。お互いに「信頼関係」を築いて、「気持ちよく」仕事をしてもらいましょう。
「工事会社選定」だけは、「大規模修繕コンサル」を信頼を「する」「しない」ではなく、「不正」が入り込む余地をなくして、「透明」「公平」に進めるために、「第三者」を入れましょう。

こういった事を、「問題視」して、最初に「提起」したのは、「マンションリフォーム技術協会」（ｍarta・マルタ）の「柴田幸夫氏」と「そのお仲間」です。
その後、「国交省」でも「不適切コンサル」について、問題視して、「通達」を出しています。

現在は、「クリーンコンサルタント連合会」（CCU）を設立して、「不適切コンサル」を排除し、「大規模修繕コンサル」業界の発展に尽力しています。
「大規模修繕工事」の検討を始めましたら、「最初」から、「クリーンコンサルタント連合会」（CCU）に「ご相談」されても良いと思います。

「疑問点」や「分かりにくい部分」などありましたら、「コメントバック」または「お問合せ」にて、ご連絡下さい。
また、「不適切コンサル」などについて、あなたの「お考え」や「経験談」なども、是非お聞かせください。