【超入門】マンション・団地 大規模修繕工事の進め方

【超入門】マンション・団地大規模修繕工事の進め方

【超入門】では、出来るだけ分かりやすく解説しています。

まずは「見出し」と「アンダーライン」のある文章だけを「飛ばし読み」して頂ければ、おおよその事が「理解」できます。
もう少し詳しく知りたい方は、「本文」も読んでいただければ幸いです。

大規模修繕工事の準備開始

「大規模修繕工事」は、12〜15年毎に行います。
１年くらい前から準備します。

準備の段取りは、「理事会」が行います。
「大規模修繕委員会」を別に、設置する場合もあります。
その場合は、「理事会」で「委員」の募集をします。
良さそうな方に「個別」に「お願い」もすると良いです。

ここで「ダメ出し」

「管理会社」に「お任せ」は、やめましょう。
下手をすると「割高」な工事になって「大損」するかもしれません。
管理会社の「担当」の方が、良い人でも、「大規模修繕」となると、「大きなお金」が動くので、「会社の事情」が絡んでくるのです。

大規模修繕コンサルタントの選定

次に、「大規模修繕コンサルタント」を選定します。
大規模修繕工事の「段取り」をしてくれる、「専門家」です。
この「専門家」を上手く「選定」出来れば、あなたの仕事も、「8割以上」は完了です。

「選定」について、以下に「相談」しましょう。
都内のマンション・団地でしたら、「公益財団法人東京都防災・建築まちづくりセンター」の、「分譲マンション総合相談窓口」に相談してみると良いです。
「クリーンコンサルタント連合会」（CCU）という、組織に相談してみても、良いと思います。
こちらは都内でも、都内以外でも相談可能です。

ここで「ダメ出し」

むやみに、ネットで見つけたり、管理会社に紹介してもらったりは、やめましょう。
世の中には、「不適切コンサルタント」と呼ばれる、「管理組合」を騙して、「高額」な大規模修繕工事に誘導する、「大規模修繕コンサルタント」がいます。

上記にあげた、「相談先」に連絡しましょう。
建築業界に詳しい、「信頼」出来る方がいれば、その方に相談しても良いと思います。

「大規模修繕工事」の計画を進めるにあたって、最初に「理事」や「委員」の中で、この「不適切コンサルタント」についての「認識を共有」しましょう。
ネットで調べると、色々出てきますので、その内容を共有すると良いです。
以下も参照ください。

【日経新聞　2018年12月1日掲載記事より抜粋】

「大規模修繕コンサルタント」の複数社に、「提案」と「業務見積」を出してもらって、「選定」をします。
各社に実際に「会ってみて」、話を聞いてみると良いです。

ここで「ダメ出し」

「金額」で選ばないようにしましょう。
ダントツで「安い」ところは、「不適切コンサルタント」の可能性が高いので、「排除」した方が安全です。

※この決断が一番難しいでしょう。「なんで、一番安いところにしないのか」という事を、言われる方もいると思います。
ダントツで「安い」は、それなりの「訳」（わけ）があるので、「やめておきましょう」という、「判断」が出来ると良いので、最初に皆さんで「不適切コンサルタント」の認識を「共有化」出来ていることが必要です。

「選定」をしたら、「総会」で「委託先・内容・金額」を「決議」します。
「臨時総会」を開催しても、良いです。

あらかじめ、「通常総会」で「予算」を決議しておいて、「選定」は、理事会に「委任」しておく、やり方もあります。
「大規模修繕コンサルタント」（コンサル）が決まりましたら、早速進めてもらいます。

「専門家」の方です、「信頼」をして「お任せ」するのがベストです。
とは言え、月に1回程度は、「定例会議」を開催して、「進捗の報告」をしてもらいます。

工事会社の選定

「調査・設計・予算書作成」が出来ましたら、次は「工事会社」の選定です。
（工事会社選定の前に、大規模修繕工事の計画内容についての「住民説明会」を開催する場合もあります。)

工事会社の選定も「コンサル」に、「段取り」してもらって、進めてもらいます。

ここで「ダメ出し」

「工事会社」の選定では、１社だけの特命や、コンサル・管理会社からの「推薦」はやめましょう。

「工事会社」は必ず、「公募」しましょう。
「公募」とは、業界新聞に「募集」の記事を掲載して、応募してもらう事です。
掲載は「無料」です。
掲載の申し込みなどの「段取り」は、「コンサル」がやってくれます。

必ず「複数社」から、「提案」と「工事見積」をもらいましょう。
最低でも「3社」、出来れば、「5社」程度が良いでしょう。

「コンサル」が、特定の工事会社を「推薦」してくるようであれば、「不適切コンサルタント」を疑った方が良いです。断固として、「推薦」は断りましょう。
本ブログの「別コラム」で詳しく「不適切コンサルタント」について、「解説」していますので、ご覧ください。

コンサルは、「段取り」のみで、「工事会社の決定」は、あくまでも、「自分達」でしましょう。
「工事会社」の決定にあたっては、最後に２社程度に「候補」を絞ったら、「ヒアリング会」を開催して、「１社ずつ別々に」話を聞いてみましょう。

必ず、現場を担当する「現場代理人」（工事監督）に来てもらって、工事について「説明」をしてもらいましょう。
工事が始まったら、数か月の間は、あなたのマンション・団地に「毎日出入り」して、工事を取り仕切る「責任者」です。
非常に重要な「キーマン」です。「クレーム」などの「窓口」にもなります。
よく観察してみて、最後は「現場代理人」（工事監督）の良し悪しで「決定」しても良いと思います。

「工事会社」の選定が済んだら、「臨時総会」を開催して、「発注先・内容・金額」を「決議」します。
「契約金額」が大きい「重要な事」ですので、「工事会社の決定」については、必ず「総会」で決議します。

工事開始

「決議」して、「契約」したら、最初に「工事説明会」を居住者向けに開催してもらいます。
その後に「着工」します、無事終わるのを待ちましょう。

少し面倒でも、月に1回程度は、「工事定例会議」を開催して、進捗の報告をしてもらいましょう。
「工事会社」からの「工事報告」と「大規模修繕コンサルタント」からの「監理報告」になります。

工事期間は、「5ヶ月」程度が標準ですが、短いと「3ヶ月」、長いと「8ヶ月」位です。
特に「団地」の場合には、順繰りに工事するので、工事期間は「長く」なります。

お疲れ様でした。

「疑問点」や「分かりにくい部分」などありましたら、「コメントバック」または「お問合せ」にて、ご連絡下さい。
また、「大規模修繕工事」「不適切コンサルタント」などについて、あなたの「お考え」や「経験談」なども、是非お聞かせください。