「実務経験 30年 以上」の「一級建築士・マンション管理士」によるマンション・団地の「疑問・お困りごと」・「大規模修繕工事の進め方」・「安心・快適な暮らしのヒント」などのアドバイスをする個人のブログです。

【より良い暮らし】マンション・団地 ペット(犬・猫)を飼う

【より良い暮らし】マンション・団地 ペット(犬・猫)を飼う

KatzenspielzeugによるPixabayからの画像
reyk zepperによるPixabayからの画像

最近の分譲マンション・団地では、「ペット」(犬・猫)を「普通」に飼う事が出来ます。
「賃貸」マンションでも、多くなってきているのではないでしょうか。

(ここでの「ペット」は「犬・猫」の事です、以下「ペット」と表記します)

私の住んでいる「分譲」マンションが「ペット禁止」なので、残念。
(猫を飼いたいので、何年か後に引越を考えています)

気になったので、マンション・団地での「ペット飼育」について、調べてみました。

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最近はこんなのもあるんですね!

ご高齢の犬・猫ちゃんに良いようです。
ホントですかね。 (笑)


ペット禁止のマンション・団地はどの位ある?

マンション・団地では、「ペット禁止」になっているところが、ほとんど。

Clker-Free-Vector-ImagesによるPixabayからの画像

手元にある、1972(S47)年の公団が分譲した、団地の「組合規約」では、「小鳥及び魚類以外の動物を飼育することは、共同生活の秩序を乱す行為」として、「勧告」の対象になっています。

(昔は「管理規約」ではなく「組合規約」といったんですね。)

私の住んでいる、1970(S45)年の民間分譲のマンションでも、同様になっています。こちらは、「勧告」ではなく「行ってはならない」となっています。

ある時期まで、この「禁止条項」が、「一般的」であったのでしょう。

現在、「全体でどの位の割合」のマンション・団地で、「禁止」されているのか、はっきりした「調査結果」は、見つかりませんでした。

分かった範囲では

【不動産経済研究所:2007年の首都圏におけるペット飼育可能なマンションの普及率調査】

首都圏で販売された年度ごとの「ペット可マンションの戸数とシェア」(抜粋)

2000年:8,564戸/9.0%
2004年:4万7,673戸/55.8%
2007年:5万2,578戸/86.2%

2000年代に入って、「急激に」増えてきており、2007年度の販売分では、「80%」を大きく超えています。

【PEDGE(ペッジ)調べ】

ペット可の「賃貸」マンションの割合。(抜粋)

㈱ネクストの不動産・住宅情報サイト「HOME’S」に掲載されている、「東京23区内」の賃貸物件(2016年5月27日時点)のうち、「ペット可」は全物件の「12%」程度(マンション・アパート限る)

「分譲」と比較すると、「賃貸」では、「ペット可」は、かなり「低い割合」です。

「分譲」のマンション・団地では、2000年代から「ペット可」が、急増しています。
逆に1990年代以前のマンション・団地は、「ペット禁止がほとんど」だったのです。

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ペット禁止の理由

ペットが「禁止」されるのは、以下が「主な理由」です。

  • 鳴き声がうるさい
  • 臭い
  • 汚れる
  • アレルギーの人がいる

国交省による「平成30年度マンション総合調査結果」(2018年)によると、
マンション・団地での「苦情・クレーム」の第3位が「ペット問題」(18.1%)
ちなみに第1位は「生活音」(38.0%)、第2位「違法駐車・違法駐輪」(28.1%)

今回と過去の調査をあわせて、4回分を見ると、「ペット問題」は、2003(H15)年では「46.6%」と高い割合でしたが、毎年顕著に下がってきています。
先の「ペット可」マンションの販売戸数の割合と逆になっています。
「ペット可」が増えているのに、「苦情・クレーム」が減っているという事です。

「ペット可」が多くなったので、「違反」でなくなった
「ペット可」の建物として、「配慮」された設計になっている
「管理規約」や「使用細則」で「ルール」が明確で、かつ守られている

こういった、事が要因ではないかと考えます。

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ペット禁止違反への罰則

ペットの飼育が「禁止」されている、マンション・団地で「ペットを飼育」したら、どうなるでしょうか。

結論 :「規約違反」となり、総会で決議されれば、「専有部分の使用の禁止を請求」をされる可能性があります。

犬や猫好きの方からすると、「禁止」とするのは、「やりすぎでは?」と感じますが、「裁判」の判例で、「ペット禁止」する事について、「管理規約の効力」は有効とされています。

「違反者」に対して、「管理組合」が「訴訟」しました。(1994(H6)年/東京地方裁判所)
被告側は、「幸福を追求する国民の権利」「財産権」への侵害として「憲法違反」との主張。
結果は、「ペットを禁止する事」は「区分所有法の許容範囲内」であり、被告に対して「飼育を禁ずる」との判決でした。

「感情」では、「残念」な結果と感じます。
「理性」では、集まって住むマンションでは「そうあるべき」と考えます。
(「そうあるべき」とは、「禁止するべき」ではなく、皆で決めれば「禁止できる」という意味合いです)

「標準管理規約」では、「罰則」を定めてはいません。
しかし、「義務違反者に対する措置」として、「区分所有法」第57条~60条の規定に基づいて、「必要な措置をとることができる」となっています。
具体的には「行為停止の請求」「使用禁止の請求」など。

法文上では、「違反者」が従わない場合には、「使用禁止」や「競売」に掛けて売ってしまうことも出来るのです。
「違反者」が「賃借人」(占有者)の場合には、「引渡し」を請求できます。
(「ペット飼育違反」程度で、「競売」まで強制出来るのかは、恐らく事例がないので正確には分かりません)

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ペット可とするには

「ペット禁止」を「ペット可」とすることは、できるのでしょうか。

結論は「可能」です。

「管理規約」を変更すれば良いのです。(賛成が3/4以上の特別決議が必要)

但し、「慎重」に行うことが「望ましい」と考えます。

私の住んでいるマンションは、築51年(2021年時点)になります。
私は、住み始めてまだ10年ちょっとです。(しかも賃借人)

「理事長」とお話する機会があったので、「ペット可」にしないのですか?
と単刀直入に聞いてみました。

「絶対ダメ」と直球のお答えでした。

そのお答えの後で、丁寧にこれまでの「歴史」を教えてくれました。
このマンションは、もともと「ペット禁止」だったのですが、過去には、「多くの方」がペットを飼っていたそうです。
黙認されていたのですが、バルコニーで「排泄」させる事が「常習化」し、マンション中が「臭く」なったそうです。

今は、キレイで清潔なマンションですが、当時は「臭い」「汚い」「暗い」と近所で「有名な」マンションだったとの事です。
(「暗い」は共用廊下の照明が原因)

ある時、「大型犬」をエレベーターに乗せていて、乗ってきた高齢の方が「びっくりして」転倒して「亡くなった」事故があったそうです。
(ホントですか?、話し盛ってません? と思いましたが・・・)
そこから、苦労して「ペット禁止」を徹底して、今に至っているとのことでした。

あるマンションでは、「ペット禁止」の違反が見つかり、「理事会」でその件を議論したところ、逆に「ペット可」にしても「良いのではないか」との、話になったそうです。

「アンケート」を取ってみたところ、「賛成が大多数」
「規約改正」されて「ペット可」になりました。
しかし、そのマンションには、「アレルギー」の方がいました。
その方は、わざわざ「ペット禁止」のマンションを探して、購入したそうです。
しかし、「ペット可」となってしまったので、「売却」して出ていったそうです。
少数派とはいえ、可哀そうですね。

古いマンション・団地では、「遮音性」が低いので、「鳴き声」がうるさい事も問題です。
犬の場合は、「しつけ学校」に通って「しつけ」をすることが、可能かもしれません。
(それで、本当に「鳴き声」を防ぐことができるのかは、犬に詳しくないので分かりません・・・・)

猫の場合は、そもそも「しつけ」が出来ないので困ってしまいますね。
犬よりは、鳴き声は「小さい」と思いますが、「老猫」になると「耳」が悪くなるせいか、鳴き声が「大きく」なる傾向にあります。
猫好きの私は、夜中に猫が「ニャー!ニャー!」と叫んでも、まったく気になりませんが、お隣の方はそうはいきませんよね・・・・

ペット可とする場合には「管理規約」と共に「使用細則」を変更する必要があります。
先のようなトラブルがなるべく起きないように、以下にならって、しっかり「ルール化」と「周知」「監視」が必要です。

国交省の「標準管理規約コメント」では次のようになっています。
『犬、猫等のペットの飼育に関しては、それを認める、認めない等の規定は規約で定めるべき事項である。基本的な事項を規約で定め、手続等の細部の規定を使用細則等に委ねることは可能である。
なお、飼育を認める場合には、動物等の種類及び数等の限定、管理組合への届出又は登録等による飼育動物の把握、専有部分における飼育方法並びに共用部分の利用方法及びふん尿の処理等の飼育者の守るべき事項、飼育に起因する被害等に対する責任、違反者に対する措置等の規定を定める必要がある。』

同上、規約条文の例

『(ペットの飼育)
第○条 ペット飼育を希望する区分所有者及び占有者は、使用細則及びペット飼育に関する細則を遵守しなければならない。
ただし、他の区分所有者又は占有者からの苦情の申し出があり、改善勧告に従わない場合には、理事会は、飼育禁止を含む措置をとることができる』

「使用細則」は、国交省で例示をしていませんが、「主な内容」は以下。

  • 飼育できる範囲
    「小鳥、魚類、モルモット、ウサギ、水槽で飼育できるなどの小動物」
    「犬及び猫」
  • 1住戸、犬及び猫あわせて「二匹」まで
  • 「届出」「登録」をする
  • 共用部分では「ケージに入れる」か「抱きかかえて」移動する
  • バルコニー含め共用部分で、給餌、排泄、ブラッシングなど行わない
  • 予防接種を受ける
  • 損害賠償の規定 など

(※猛禽類などは不可なのですね。例えば、「小鳥」ではない「フクロウ」ある管理組合で議論になったことがあります)


Melanie AvisによるPixabayからの画像

さいごに

新しいマンションでは、以下のような「配慮」をしている所もあります。

「ペット足洗い場」
「共用部分のリードフック」
「ペット水飲み場」
「ペットの出入りルートの限定」
「ペット使用エレベーターの限定」
「エレベーターのペットボタン」

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※「ペットボタン」とは、ペットが乗っていることを表示するボタンです。
アレルギーなどある方は、その表示をみて、「スルー」することが出来ます。

「ペット禁止」のマンション・団地で「ペット可」に変更する場合には、相応の「配慮」が必要だと思います
アンケートなどをして、「絶対に反対」の方がどれだけいるのかを把握し、
「理由」をしっかり「ヒアリング」することをお勧めします。
その「結果」と、「賛成」する方の度合いなどを勘案して、「決定する」事が望ましいでしょう。
最後は「多数決(3/4以上)」でも、「配慮する」ことの過程は重要です。

また、「管理規約」の改正だけではなく、「使用細則」および、その「周知」が重要です。
更に、上記に記載したように、新築ではなくとも、「配慮した設備やルート確保」など、出来る対応をすると良いと考えます。
「アレルギー」のある方や「反対」の方への対応は、そういったことで「解決」「軽減」が出来ます。

私のように、今はダメとなっていても、「でも飼いたい」という「要望」(ニーズ)が、これから、ますます高まっていくのではないでしょうか。
また、「資産価値」や「賃料」に関わってくることも想定されます。

個人としては、「賃貸」を含めて、多くのマンション・団地で、色々な種類の動物などが、「飼える」ようになる事を願います。

「疑問点」や「分かりにくい部分」などありましたら、「コメントバック」または「お問合せ」にて、ご連絡下さい。
「ペット飼育」「マンションの禁止事項」などについて、あなたの「お考え」や「経験談」などもお聞かせください。

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